作者：房产过户师朱磊
15/11/2018
买房置业是人生中很重要的一个财务安排。买得好，能如发现了一个小金矿，不但给给自己添了一个安乐窝，还能带来一笔意外之财。但如果买得不好，问题就可大可小了。由于种种原因，很少有人能事先将买方的复杂性考虑周全。我们希望通过以下关于新南威尔士州购房信息的分享，能帮大家逐步了解新州的购买现房流程和重要事项，省去一些麻烦。如果需要我们专业律师协助购房事宜，欢迎大家咨询。
购买现房流程重要事项：
首期 (Deposit)
虽然现在很多贷款机构允许首期仅支付5%，但其实他们更希望买方首期能支付10%，甚至20%。
尾款 (Balance)
成交时，除了房价的90%，还有一些隐藏成本（hidden cost），比如：
- 购房印花税（stamp duty on purchase）
- 贷款申请费或账户建立费（loan establishment fee）
- 律师费（legal fees, 有些贷款机构的律师费要由借贷者承担）
- 费用调整（rates adjustment）
- 验房费（inspection fees）
这些相关成本可能相当于房价的5%。
销售合同(Contract for the Sale of Land)
销售合同应该包括以下附件：
- 房契复印件
- 计划证书复印件
- 当地市政局的相关证书，该文件应详细列出物业的使用途径以及其他有关
信息
- 下水道图
- 过去7年房屋改建装修的批准书
- 建造附属建筑物的有关文件及限制性条约复印件
- 冷静期声明
- 物业现有按揭的详细说明
- 出售物业所附带的设备或装置
合同由卖方准备，合同交换后，卖方保留买方签名的合同，买方保留卖方签名的合同。一般来说，交换合同由买卖双方的律师完成，以避免可能的纠纷。
合同交换后，并不意味着买方拥有了物业的所有权，如果一方毁约则有可能导致潜在的索赔要求和法律程序。
冷静期 （Cooling off period）
在合同交换的一定时期内（新州是5个工作日，由交换合同上的日期第二天算起，结束于第五个工作日的澳洲时间下午5时），允许买方反悔。如果买方反悔，将损失房价的0.25% 作为罚款。
卖方有权在合同上附上66W Certificate，直接免掉冷静期。买方也有权利要求卖方律师撤掉此文件，即保留冷静期，关键看双方如何协商。
冷静期的主要作用在于让买房在合同交换后有时间寻求法律意见和落实财务安排。冷静期内，卖方不能接受任何其他购房要求。
贷款 （Loan）
作为律师，我们不负责提供与贷款相关的法律建议。如果您找到贷款银行或机构，请让贷款中介及贷款机构尽快联系我们，以避免文件处理的拖延及最终交割房产的拖延。
贷款有效期一般为3个月。
验房 (Pre-settlement inspection)
验房一般由买家直接联系中介，买方律师不会代表或者陪同买方到现场验房。
交割 (Settlement)
临近交割日期，卖方律师会给买方律师一份交割声明。买方律师会检查卖方律师准备的交割声明的内容和计算是否准确无误，确保买方的利益。
一旦所有事情准备就绪（即买方的贷款机构确认贷款已经准备好，卖方律师确认所有文件准备就绪），买方律师会联系贷款机构的代表律师和卖方律师确定交割日期和地点，并确定相关物业已有保险。这个阶段意味着房屋产权过户，所欠尾款完全付清。
如果买方一次付清房款，所有过户文件和房产证会交付买方本人、买方律师或者买方交割承办人手上。否则，这些文件将交由贷款机构保管。
如果卖方预付市政费和税费，会要求买方给予补偿。
如果交割有延误，即交割不能在当天完成，造成延误的一方根据实际情况可能会被要求作出利息赔偿。
在新州购房有许多税务方面的费用或减免，严格按照新州政府规定缴费或者申请减免，才能保证购房程序的顺利进行和最终的成功交割。
第一种：本地买家（公民或过去1年连续住满200天的永居人士）
首次置业印花税减免 (First Home Onwers Stamp DutyConcessions)
2017年7月1日起，新州的首次置业者购买新房或者二手房：
- 房价小于65万，印花税全免
- 房价在65-80万之间，印花税有阶梯式减免
- 空地35万以下，印花税全免
- 空地在35-45之间，印花税有阶梯式减免
首次置业者新房补贴 (FirstHome Owners Grant – New Homes)
新州的首次置业者购买第一个自住新房，并要求连续住满6个月：
- 房价在60万以下可获得1万元的补贴
- 新建屋（House & Land） 总价在75万以下可获得1万元补贴
第二种：海外买家（海外人士，TR或过去一年未住满200天的永居人士）
印花税部分
通常情况下，海外买家购房需缴纳额外的印花税，为房价的8%， 买家在签约后的3个月内缴纳新州印花税。
土地附加税部分 (Land tax surcharge)
独立屋：当地市政对土地部分估价的2%
公寓：占地面积（通常以房价的10%计算）的2%
空置税 (Vacancy fee)
2017年5月9日起，申请购房许可的海外买家，如果物业一年内有超过183天的主观性空置，每年还要缴纳空置税。
【上述文章不能代表本律师事务所的任何法律意见】
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朱磊（Amy）是一位经验丰富的房产过户师，在房产买卖方面有数十年的从业经验，她在物权法与房产买卖法律条文方面有长期工作经验和成果,能熟练运用普通话及英语为客户服务。
Amy专精于以下物权法范畴：
- 收购和售卖商业、工业、零售和住宅物业。
- 就物业交易方面向业主和开发商提供法律咨询业务。
- 为开发商提供咨询和代理服务，包括就产权结构起草开发合同、管理协议、社区管
理细则、分契式物业细则。
- 就大型住宅和商业开发项目的期房销售提供业务咨询。