孙纲律师 4/7/2019
海外人士澳洲房地产投资开发系列文章：解读新南威尔士州土地税附加费中对海外人士的规定
日前，澳联储决定将官方利率下调至1%，澳洲房市正在回暖，这项决定将有力提振房产市场，吸引热衷房地产开发投资的中国房地产商和投资者。然而，想要在澳洲进行房地产开发，购置房产，第一个得了解的问题是：外国人可以在澳洲进行房地产投资和开发吗？外国人在澳洲进行房地产开发或购置房产的限制是什么呢？阳光海富律师事务所将通过海外人士澳洲房地产投资开发系列文章，以新南威尔士州为例，介绍和解答外国人在澳洲地产开发或购置房产相关的法律问题及疑惑。
在澳洲进行房地产开发或购置房产，投资者需要缴纳土地税，什么是土地税呢？按字面意思拆解，即对“土地价值”所征收的税，一年征缴一次。按持有者在每年的12 月31 日或6 月30 日（不同的州，规定不同）所持有投资用土地自身的总价值进行核算、缴税，无论这块土地是空置还是上面已经有建筑。征收方为州税局（State Revenue Office）。而自2017年起，想要在新南威尔士州拥有居住用地的海外人士需要在遵循澳洲基本土地税政策上，额外加收0.75%的附加税，因此，中国投资者如果想要在澳洲买房置业，需要向房产所在州缴纳额外的土地附加税。
那么，什么是海外人士呢？
总体上，海外人士包括普通意义上的人，以及商业意义上的公司。接下来将分别介绍这两种海外人士。
普通意义上的海外人士指的是非澳洲常住人口，而‘’常住人口”指符合以下条件的人士：
1. 澳洲公民
2. 拥有合法签证，在澳洲的停留不受法律规定的任何时间限制（即为，他们可以无限期住在澳洲，如澳洲永久居民和新西兰公民），且其在过去的十二个月内实际居住在澳洲的时间达到200天或以上。也就是说，即使是获得了澳洲永久居留资格，但如果不满足上述居住要求，在购买澳洲房产时依然被会视为海外人士，需要缴纳土地税附加费。
3. 同时，如果该人士在澳洲境内，且其在澳洲的停留不受到任何法律上时间的约束和限制，如果该人士现在不在澳洲境内，在他最近一次离开澳洲之前，他在澳洲的停留不受到法律上任何时间的约束和限制。
所以，澳洲持有限制停留澳洲时间的签证的人包括：
1. 非澳洲永居签证持有者，比如工作签证，旅游签，过桥签，商业签等；
2. 非法停留澳洲者；
3. 配偶临时签证持有者；
4. 临时过渡性签证持有者。
而商业意义上的海外人士主要包括：
1. 由非澳洲常住居民的自然人或外国公司或外国政府持有重大权益的公司；
2. 由两人或多人合计持有重大权益的公司，并且其中每一个控股人或者为非澳洲常住居民的自然人。
3. 由非澳洲常住居民的自然人或外国公司持有重大权益的信托财产的受托人；或者由两人或多人合计持有重大权益而且其中每一人或者为非澳洲常住居民的自然人或者为外国公司的信托财产的受托人。
4. 由非澳洲常住居民的自然人或外国公司持有合计股份的信托财产的受托人；或者由两人或多人合计持有合计重大权益而且其中每一人或者为非澳洲常住居民的自然人或者为外国公司的信托财产的受托人。
5. 外国政府
6. 外国政府投资者
如何确定在有限责任公司是否拥有重大权益呢？
澳大利亚《1975 年联邦外国并购与接管法》(Foreign Acquisitions and Takeovers Act 1975 (Cth)) 与《2015 年外国并购与接管规定》（Foreign Acquisitions and Takeovers Regulation 2015）对什么是重大权益，什么是累计重大权益以及具体判断的标准等作出了详细的规定。如果一个公司控制人或股东在公司单独或和他人共同持有超过20%的公司股份，或者多个公司控制人或股东在公司累计持有超过40%的公司股份，或一个外国人/外国公司通过多重公司架构持有一个在新南威尔士州拥有土地的公司的股份，而依据上述法规计算后，该股份额超过一定比例，则都可能拥有公司的重大权益。但需要根据公司具体情况进行实际分析才能做出最准确的判断。如果出现上述情形，我们建议您咨询专业法律意见。
如果您不确定您或者您的公司是否属于海外人士，或者您有意愿在澳洲进行房产投资，非常建议您与我们阳光海富律师事务所联系，澳洲房产与土地法规较为复杂，一点疏忽可能会影响您的整个投资计划，专业的法律意见将使您避免许多法律风险，为您的投资保驾护航。
如果您或您的朋友有任何与此相关的问题，请及时联系我们。澳大利亚阳光海富律师事务所拥有经验丰富的房产律师团队，有多年处理房产交易与法律咨询的丰富经验，对房产、土地法规了如指掌，我们将以维护您的最大利益为出发点，为您提供可靠且个性化的解决方案，以最合理的费用取得尽可能最好的结果。
涉澳法律问题请☎️咨询
咨询电话: ＋61 2 9267 1112
更多资讯请关注公众号 @阳光海富
长按扫描⬇️二维码
