孙纲律师 12/12/2019
在进行零售商铺租赁的过程中，不论是作为房东还是租户，都有许多值得注意的事项。许多人出于“方便”，以及对法律的理解不到位，最终导致了自身权益的受损。
以最新的经典案例 Darzi Group Pty Ltd v Nolde Pty Ltd 为例，这个租约纠纷持续了将近五年，直到2019年8月底才得到了判决结果。在这个案例中，房东与租户在第一次签订了手写的初步协议之后，租户很快就进驻了商铺并开始了装修与经营。然而房东无视租户律师多次的催促，始终没有在正式的租约上签字并拒绝承认租约的合法性。虽然租户最终获得了胜利，但整个案件一波三折，经历了初审和上诉才获得了解决。
1994年颁布的新州《零售租约方案》特别针对零售商铺的租约进行了规定。其关于租约形式的要求相对宽松，甚至不需要有书面形式的租约。租约的生效时间从租户开始按照租约使用场所、支付房租或是双方完成正式的租约签订开始计算。
作为房东所需注意事项
作为房东，首先需要明确的是，如无明确出租意向，一定要谨慎与他人签订初步协议。在双方已经有了初步协议的基础上，并不能认为只有正式签约后双方才会被租约的相关条款限制。初步协议的存在明显体现了双方将会签订正式合约的意图，也因为上述新州法律条规中对于合法租约形式的宽松定义，只要自身提出的所有租约条款被对方认可接受，在法律意义上租约就已经成立。相反，如果没有初步协议，在澳洲的常规商业往来情境下，法院一般不会认为双方在正式签署租约之前存在进入租约的意愿。
此外，如果自身确实没有在正式签订租约前履行租约义务的意愿，一定要在往来沟通中明确向对方提出，而不是不予回应或是拖延。
作为租户所需注意事项
作为租户，需要明确在澳洲，只有租约被按照法律进行注册登记后，租户才能拥有最完整的法律上的权利。因此，在获得正式登记的租约之前，务必谨慎进驻或是支付房租，因为即使法律的相关条例能够保护租户获得公正的判决，然而维权的过程却可能耗费巨大的成本。
其次，一旦租户有意向进行租赁，在正式租约尚未准备完毕之前，应该尽可能要求与房东达成初步协议，以保障未来一旦出现争议，初步协议能作为一个客观证明双方有意愿签订租约的证据。并且，一旦双方对于正式租约的条款产生分歧，只有当分歧全部解决，双方就所有租约条款达成共识时，才是法院可能判定租约成立的时刻。
最后，不论是作为房东或者租户，每当需要开始新的零售租约或是续约手续时，我们都建议中小企业主能够及时向专业律师进行法律咨询和租约起草及审阅。一旦出现争议纠纷，拖延与沉默绝对不是解决问题的方法，及时将情况反馈给专业律师，才能在第一时间有效率地解决潜在的风险。
关于租约的纠纷在澳洲屡见不鲜，本所处理过多例零售租约相关的案件，均成功地为本所代理的客户争取到了法律权益。如果您目前遇到了与零售租约相关的争议与问题，我们十分愿意向您提供效率、精准的咨询与后续相关法律服务。同时，通过总结出作为零售商铺的房东和租户的首要注意事项，希望能够为诸位在澳的商业经营成功规避掉部分风险。
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