——常见的坑和雷，以及如何有效规避
在房屋买卖过程中，合同不仅是法律保障，更是确保交易顺利进行的核心文件。然而，许多买家和卖家往往忽视其中隐藏的风险，导致后续交易出现纠纷甚至经济损失。因此，全面了解合同内容并规避潜在风险至关重要。
阳光海富律师事务所多年来在房屋买卖中为众多客户提供专业法律咨询服务，深知其中隐藏的⻛险和需要关注的细节。从合同签署到最终交割，每个环节都可能影响交易的顺利进⾏。为了帮助您在房产交易中做出明智决策，本篇文章将按照房屋买卖的流程，为您逐⼀解析各个环节中的注意事项，让您的交易更安全、更顺利。
Ⅰ.核对销售合同
卖⽅在出售房产之前必须准备好销售合同。卖⽅必须在合同中提供:
- 地⽅议会颁发的第10.7条证书，详细说明⼟地的政府许可使⽤分区和其他信息
- 下⽔道图
- 新州⼟地和房产信息的产权对开副本
- 创建地役权或限制性契约的所有⽂件的副本冷静期声明
- 通知各⽅遵守1919年《产权转让法》（第52A条）和2000年《产权转让（⼟地出售）条例》
- 如果是分契式公寓，则提供该地段和共同产权的登记簿副本以及分契式公寓平⾯图的副本
- 如果带泳池，游泳池注册和合规证书
如果合同中未附上这些信息，您或将有权在交换合同后的14天内取消合同。如果卖⽅违反《卖⽅披露和保证条例》要求的某些保证，您也可以保留取消合同的权利。
常见的坑和雷，以及如何有效规避？
坑：‘都是标准合同，你可以先签再让律师看’
规避：每个合同⾥除了律师公会的标准条款，基本都有卖家律师拟定的特殊条款。合同审查有助于买家在再签署前充分理解他们同意的条款和条件。合同⼀旦签署，就进⼊冷静期（除⾮拍卖或者律师签署s66w证书）。
在冷静期⾥如果买家和卖家对于合同的协商没有达成⼀致，买家可以退出合同但是要损失房款的0.25%。
坑：在参加拍卖前没有让律师预先审核合同。
规避：拍卖是没有冷静期的。如果⽊槌落下并且您是出价最⾼的⼈，合同会当场签署，这就意味着合同⻢上⽆条件⽣效。拍卖前⼀定要预先让律师帮你审查合同，检查是否存在不合理的条款，⼟地上是否有影响价值的地役权或契约等。
如果你对交易有特殊要求（⽐如延⻓成交时间），或对合同有任何修改意⻅，律师需要在拍卖前事前和卖家协商。
Ⅱ. 签署及交换合同
当所有报告都符合要求且贷款获得正式获批后，您的律师或产权转让代理人将组织签署合同。
合同是卖方和买方之间的法律协议。它规定了销售的条款和条件。应将您购买的房产的任何附件，例如窗帘、百叶窗、灯具、遮阳篷、空调或电视天线都列入合同，以避免在交割的前后产生纠纷。
卖方的律师或产权转让代理人会准备一式两份的合同。原件将发送给卖方签字，副本将发送给买方的律师或产权转让代理人审核，并由买方签字。然后双方交换合同。
常见的坑和雷 以及如何有效规避坑：
‣ 坑：正式签署的合同中没有包含中介口头答应的条款。
‣ 规避：与中介的任何口头协议，必须要通过双方律师书面确认，或在最后签署的合同中书面体现。建议最终版合同让律师过目后，才进行签署。
‣ 坑： 合同签完后后悔了，想取消合同。
‣ 规避：合同一旦签署，就进入冷静期（除非拍卖或者律师签署s66w证书）。如果冷静期里反悔，则买家会损失房款的0.25%。
‣ 坑： 无法在5个工作日内拿到贷款。
‣ 规避： 二手房的冷静期默认是5个工作日，楼花是10个工作日。在签署合同前，应该事先拿到贷款预批， 或者和贷款中介咨询申请贷款大概需要多久时间，和卖家协商一个延长的冷静期
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支付定金： 在合同交换之日，中介会要求您支付合同中约定的定金，默认是房价的10%。
常见的坑和雷 以及如何有效规避 ：
‣ 坑： 定金直接支付给卖家。
‣ 规避：一般在合同交换时，定金应该支付到中介或律师的信托账户，直到房屋成交后才付给卖家。如果合同里有特殊条款允许定金成交前付给卖家，这个是有很大风险的，建议删除类似条款，因为房子的产权直到成交那天才会过户到买家的名下。
‣ 坑： 定金不足 。
‣ 规避：定金默认是房价的10%。如果您这边首付不够，可以和卖家协商降低定金。或者通过其他形式支付定金（卖家同意的前提下），比如deposit bond存款保证金。但是deposit bond会涉及一些费用和条件， 具体可以咨询贷款中介或金融公司。
支付印花税：您将需要支付印花税，印花税是根据房产的购买价格计算的。一般的，需要在合同交换后的三个月内支付印花税。除非您符合First Home Buyer Assistance Scheme 的相关要求或是购买楼花自住的情况，则会有不同的规定。
First Home Buyer Assistance Scheme 为购买房产或土地达到一定价值的首次置业者提供全部或部分免税。如有任何疑问，可以致电1300 139 814联系新州财税局。
常见的坑和雷 以及如何有效规避 ：
‣ 坑 ： 印花税到成交那天才需要付。
‣ 规避：如果买的是二手房，印花税一般在: a) 成交当天，或者b) 合同交换后三个月, 两者中的较早的日期到期。如果买的是楼花，印花税一般在：a) 成交当天，或者 b) 合同交换后三个月（投资），或者 c) 合同交换后十五个月（自住），三者中较早的日期到期。晚付印花税会产生利息，这个罚款利息是浮动的，目前的利率是11.46%(年息，按天计算)。
Ⅲ. 交换合同后的注意事项及成交
一般来讲，从交换合同到结算交割需要六周的时间。在此期间，您的律师或产权转让代理人将进行查询和搜查并准备文件。
房产的过户与结算交割将在官方的PEXA交易平台进行。如果卖方没有在合同中附上最近的调查，您的律师或产权转让人则会申请调查报告，其中包括显示建筑物和围栏、正确的房产边界以及对土地或邻近财产的任何侵占。
所有与您的房产/土地相关的事项都会进行查询，包括向水局、当地政府部门、物业等机构查询市政费和水费、欠款以及土地是否需要在卖方手中缴纳土地税等等。
您的贷款银行、基金公司会准备抵押文件，其中列出贷款的条款和条件。在签署之前，请确保您完全清楚理解您的抵押贷款文件。确切地知道您需要根据合同来支付的费用金额、方式、时间和期限。
律师将会发送财产所有权质询书给卖方或卖方代表。质询清单的目的是从卖方那里获取信息，这些信息以前可能没有在检查房产时披露或发现。例如，与邻居是否有任何关于围栏的纠纷。
接近交割时，结算明细将发送给卖方以供完成交割。这份明细列明了最终欠款，包括截至结算日的费率和税收调整。一般的，卖方将统一在交割日支付欠款。
常见的坑和雷 以及如何有效规避:
‣ 坑： 无法按时成交，被卖家收取延迟成交利息和其他罚款。
‣ 规避： 贷款获批不代表第二天就可以成交。贷款获批后银行需要准备贷款合同，然后买家需要签字并寄回给银行。银行在确认无误后，才会接受成交预定。成交一般需要提前3个工作日和银行预约。此外除了贷款，您自己需要准备的资金也需要提前和律师那边沟通安排好，放到贷款银行关联的授权账户或者律师的信托账户里。
Ⅳ. 房产交割日
交割指交易的完成。双方和您的贷款方会安排一个日期通过PEXA平台进行电子结算，买卖双方不需亲自出席。
贷款机构支付贷款款项，买方支付余额。
贷款银行将通过PEXA完成产权信息和房产抵押的注册。房产文件和抵押权将由贷款机构持有，直至抵押权期限届满。
您需支付印花税、产权注册费、PEXA平台服务费等。
您有责任为房产投保。无论您的贷款方是否要求，您都应该在交割前安排好。有物业管理的公寓提前买好保险的除外。
请记住为您的搬家成本和持续成本（如市政费、水费和保险费）制定预算。
一般情况下，您可在交割完成后从中介那里领取钥匙。
常见的坑和雷 以及如何有效规避:
‣ 坑： 签合同的时候没有仔细看房，成交前最后验房的时候发现一大堆问题，卖家不同意修理。
‣ 规避：二手房一般是所见即所得。这里的所见指的是在签合同当天所见的房子的状态。在签合同签前一定要仔细检查。如果发现问题，需要卖家修理的，需要律师提前沟通，把需要修理的项目加到合同条款中。成交前3个工作日内，买家需要联系中介那边安排最后验房。最后验房的目的主要是看房子有没有被清空（如果合同是不带租客卖），房子和之前签合同当天的状态比较有没有大的变化等。如果发现某些问题（比如炉灶不工作），除非买家能证明当初在签合同时房子不存在这些问题，否则卖家是没有义务进行维修的。
‣ 坑： 房子成交后没有及时给房子上保险。
规避：房子的风险是在成交时即从卖家转移到买家。买家需要提前安排保险，从成交当天开始生效，以防发生不可预测的情况，例如冰雹，洪水，火灾等。
‣ 坑： 房子成交后没有及时开通公用事业账单，或收到成交前的账单。
‣ 规避：在成交时，律师一般会负责市政管理费，水费和物业费这三个账单的更名和结算。其他账单，比如电费，煤气费，宽带费，电话费等需要买家提前联系相关公司开通。以能源公司为例，在开通时告知能源公司您的入住日期，则会根据这个日期安排读表并拆分账单。如果您万一忘记了，收到了之前的账单，可以和能源公司联系，告知他们您的成交日期（能源公司可能会需要律师提供一个确认信），那么能源公司可以根据这个日期来拆分账单，你只需要承担自成交日起的那部分账单。
房屋买卖是一项复杂且重要的交易，涉及的法律问题和潜在风险不容忽视。阳光海富律师事务所希望通过本文，帮助您更好地理解房屋买卖合同的各个环节，避开常见的“坑”和“雷”。如果您在房产交易过程中遇到任何疑问，或希望获得更专业的法律支持，我们的专业团队将随时为您提供帮助，确保您的交易安全无忧。
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