在澳大利亚进行房产交易涉及复杂的税务规定，其中，税务清算证明（Foreign Resident Capital Gains Withholding Clearance Certificate）是房产卖方必须关注的关键文件之一。澳大利亚政府在去年通过了海外人士资本利得预扣税（FRCGW）规则的重大改革。从2025年1月1日起，资本利得预扣税率将从12.5%提高至15%。此外，新政取消了原先$750,000澳元的房产交易门槛，这意味着所有房产交易都将适用该规则。随着新政的实施，税务清算证明（Clearance Certificate）的重要性进一步提升。需要特别注意的是，该证明仅适用于澳大利亚税务居民。如果卖方是非税务居民，则需要通过税率变更申请（Variation Notice）来申请降低预扣税率。
| 税务身份 | 税务相关证明 |
| 澳大利亚税务居民 | 税务清算证明 (Clearance Certificate) |
| 非税务居民（外国居民） | 税率变更申请 (Variation Notice) |
本文将详细解析税务清算证明（Clearance Certificate）及税率变更申请（Variation Notice）的定义、作用、申请流程及相关注意事项，帮助您在房产交易中更好地应对税务问题。*但由于税务问题复杂且涉及金额较大，我们建议您寻求专业税务会计师或注册税务代理的帮助。他们可以为您提供准确的建议，确保合规并最大化您的利益。
1. 什么是税务清算证明（Foreign Resident Capital Gains Withholding Clearance certificate）？
资本利得税（Capital Gains Tax, CGT）是对出售资产（如房产）所获得的利润征收的税种。如果您在出售资产时获得收益，这部分收益将计入您的总体纳税义务。需要注意的是，CGT不仅适用于盈利情况，在某些情况下，即使出现亏损也可能需要申报资本损失。
税务清算证明（Clearance Certificate）是一种资本增值预缴税豁免申请（Capital Gains Withholding Clearance Certificate），由澳大利亚税务局（ATO）签发。该证明由房屋卖方提交，主要目的是确认买家付款时是否需要为此次房产交易缴纳预扣的资本利得税。
如果卖家未能提供税务清算证明（Clearance Certificate），在澳大利亚购买房产的任何个人或实体需从应支付价格中保留15%的预扣税款并上交给ATO。
这就意味着卖方无法及时获得房屋所售全款，后续需要在退税申报的时候才能获得该扣除款项。例如，如果您作为卖方，出售一套价值100万澳元的房产但没有提交税务清算证明，您当时只能收到85万澳元的付款，而剩余的15万澳元将被预扣给ATO。
2. 清算证明（Clearance Certificate）申请流程
卖方可以自行填写并提交表格，也可以委托第三方进行申请，但需注意第三方是否拥有该资质。建议寻求专业税务会计师或注册税务代理的帮助，他们可以为您提供准确的建议。
申请条件：
- 仅适用于澳大利亚税务居民：由于海外人士资本利得预扣税（FRCGW）是针对于外国居民的规则，税务清算证明（Clearance Certificate）的主要作用是证明卖方不是外国居民，从而免除对其资本利得税的预扣。
- ATO对于海外人士的定义有别于澳洲移民局，通常指非长居澳洲也不打算移民澳洲的人士，与其是否持有澳洲身份并无直接关系。
- ATO提供的以下测试可以帮助自测个人是否为澳大利亚税务居民；同时，也可以使用ATO官网提供的在线工具（Work Out Your Residency Status for Tax Purposes）来帮助确定自己的税务居民身份。*在接下来的房产交易系列文章中，我们将详细解析海外人士资本利得预扣税（FRCGW）规则下的税务身份，敬请持续关注。
- 居住测试（Resides Test）
- 住所测试（Domicile Test）
- 183天测试（183-Day Test）
- 联邦养老金测试（Commonwealth Superannuation Test）
- 仅由房屋交易中的卖方提供，买方无需提交申请
- 需通过ATO的在线系统提交申请
– 访问ATO官网，根据所需个人资料填写 Foreign resident capital gains withholding clearance certificate application 表格
– 确保一次性提交，因为进度无法保存，建议收集好所有信息之后再开始填写
– 提交申请后，通常需要最多28天的处理时间
– 证书从签发之日起有效期为12个月（卖家的居住情况在豁免证明被批准以后未改变）
注意事项:
- 税务清算证明（Clearance Certificate）需要在成交日（Settlement Day）之前或者当天交给房屋买方；建议尽早提交申请，以避免影响交易结算日期
- 如果最终房产未出售，拥有该证明也不会产生任何影响
- *卖家的每一方都应提交税务清算证明：例如，如果房产所有者是一对夫妻，那么他们双方都需要提供各自的清算证明以豁免预扣税；如有任意一方没有提供该证明，对应个人部分的预扣税仍会被扣除。
3. 税率变更申请（Variation Notice）申请流程
卖方可以自行填写并提交表格，也可以委托第三方进行申请，但需注意第三方是否拥有该资质。建议寻求专业税务会计师或注册税务代理的帮助，他们可以为您提供准确的建议。
申请条件：
- 仅适用于非税务居民（外国居民）：只有澳洲税务居民可以申请预扣税的豁免，外国居民只有在特定情况下可以申请税率的调整。
- 变更的原因包括：
- 交易中没有资本收益（例如，当房产的出售价格低于购买价格）
- 所得税负债减少或存在税务亏损（例如，其他税务亏损可以用来抵消房产交易的资本利得）
- 卖方的债权人对该财产拥有抵押或其他担保权益，结算时的销售收益不足以同时支付预扣税和偿还债务
- 债权人通过止赎或执行债务收回程序获得房产所有权
- 变更的原因包括：
- 仅由房屋交易中的卖方提供，买方无需提交申请
- 需通过ATO的在线系统提交申请
– 访问ATO官网，根据所需个人资料填写 Foreign resident capital gains withholding rate variation application表格
– 处理时间和税务清算证明处理时间一样，最长需要28天
注意事项：
- 在合同签署后尽快提交申请，避免因为申请处理时间影响交易进程
- 在成交日（Settlement Day）当天或之前向买方提供变更通知，以确保适用减少的扣缴税率
- *同样的，当多个卖方共同拥有一处房产时，每个卖方都需要提交自己的变更申请
小结
税务清算证明（Foreign Resident Capital Gains Withholding Clearance Certificate）在澳大利亚房产交易中扮演着至关重要的角色，尤其是在2025年新政实施后，其适用范围和重要性进一步扩大。无论是澳大利亚税务居民还是海外人士，了解税务清算证明（Clearance Certificate）和税率变更申请（Variation Notice）的流程和作用，都能帮助您在房产交易中避免不必要的税务风险。
如果您在房产交易过程中遇到任何问题，阳光海富律师事务所愿意协助您处理相关的法律事务。但对于核心税务问题，我们仍建议由专业税务会计师或注册税务代理进行协助。律师与会计师的合作将有助于确保您的交易顺利进行并符合合规要求。
如需更多详细信息，请访问澳大利亚税务局（ATO）官网或咨询专业税务顾问
撰稿人：杨雪盈；内容策划：周燕; 杨雪盈；校对：孙纲
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