对于很多首次置业的人来说，真正难的不是选哪套房，而是“存首付”。以一套价值 80 万澳元的房子为例，传统上若需 10%–20% 首付，意味着要准备 8–16 万元，这对年轻家庭常常要存好几年。
为更好地为首次置业的买家提供支持，澳洲政府将“5% 首付”计划提前并扩大实施。总理安东尼·阿尔巴尼斯（Anthony Albanese）表示，提前实施将帮助年轻人更快实现购房梦想，让更多澳大利亚人更快住进属于自己的家。”
政策拆解
从2025年10月1日起，澳洲政府扩展了首次购房者保障（First Home Buyers Guarantee, FHBG），允许符合条件的购房者只用5%首付购房，并免除贷款人抵押贷款保险（LMI）费用。这意味着首次购房者可以更轻松地迈入房市。
对比旧规： | |
1 | 首付最低可为 5%（普通首次购房者）；单亲/法定监护人在部分方案可低至 2%：例如，如果房价是 800,000 澳元，5% 首付为 40,000 澳元（而不是传统 80,000–160,000）。 |
2 | 取消名额与收入上限：不再对名额或收入进行严格限制（即“无上限、无收入门槛”），让更多首次购房者有资格申请。 |
3 | 免除房贷保险（LMI）：政府为贷款向银行提供担保，从而替代购房者须自行缴付的 LMI，直接减轻购房者一次性支出。根据估算，首年通过该计划可为购房者避免约 15 亿澳元 的 LMI 支出。 |
什么是LMI？ Lenders Mortgage Insurance（LMI）房贷保险是银行在借款人贷款占房价比例超过 80%（LVR>80%）时，为了降低自身风险而收取的保险费用，用来在借款人无法还款时补偿银行的损失。 政策免除效果：在 5% 首付计划中，政府担保替代了 LMI，因此购房者不用再支付这笔保险费，通常可省下数千到上万澳元。预计仅第一年，首次购房者借此可免除约 15 亿澳元的贷款保险支出。 |
除此之外，10月起各地将参与政策的房价上限上调：悉尼从90万澳元升至150万澳元，墨尔本从80万澳元调整至95万澳元，布里斯班从70万澳元提高到100万澳元，其他各州和领地也将有相应调整。这意味着首次置业者能在更多区域挑选到符合条件的房产，不再受限于过低的价格上限。
谁能适用？资格与限制
基本要求：
- 首次购房者身份
- 澳大利亚公民或永久居民
- 具备至少 5%（或单亲/监护人 2%） 的可用存款
外国买家需要注意
- 非澳籍/永居不能用 FHBG 的5% 首付政策
- 大多数外国居民买房前必须得到澳大利亚外国投资审查委员会（FIRB）的批准
- 外国买家在很多州需要多付印花税和土地税
- 外国居民通常需要准备 20–30% 的首付
虽然首付变低了，但压力并没有“消失”
在享受政策优惠之前，购房者仍需全面准备。政策虽然降低了入市门槛，但购房本身仍然涉及长期财务安排和风险管理。5% 首付让你更快买房，但这也意味着你会借更多的钱。贷款越高，当市场或利率变化时，你承受的压力也会更大。
你需要提前想清楚：
- 利率如果上涨，你还承受得住吗？
- 你的收入稳定吗？未来几年还款有没有风险？
- 如果房价下跌，你会不会面临“负资产”？
政策利好 | 风险与注意 |
入市机会增加，更多澳洲人可成为房主。 贷款比例高达 95%，利率上升或收入波动会增加还款压力。 首付和LMI成本降低，减轻首次置业资金压力。 | 首付低不代表轻松，购房者仍需承担长期按揭义务。 房价上限提高，更多地区和房源符合条件，选择更多。 政策可能吸引更多买家入市，热门区域房源紧张，购房决策时间被压缩。 |
观察与建议
首次购房者在享受 5% 首付政策便利的同时，仍需做好全面规划，以确保购房过程安全、稳妥。首先，要制定详细的财务计划。购房不仅包括首付，还涉及长期贷款、利率波动及日常支出。高杠杆贷款意味着利率上升或房价下跌时，购房者可能面临较大压力。因此，提前评估每月还款额及整体预算，是入市前的重要步骤。
其次，仔细审查合同和房产至关重要。在签约前，应全面阅读购房合同条款，寻找专业律师提供解读是更慎重的做法。同时，对房产进行彻底检查和评估，确保没有潜在质量问题或隐性风险，这能有效避免日后产生不必要的损失。
此外，购房者还需关注政策和市场趋势。虽然政府降低了首付门槛，但政策可能影响房价走势和贷款条件，市场竞争也可能加剧。了解政策变化和市场动态，有助于制定稳妥的购房和还贷策略。
小结
扩展后的首次购房者保障预计每年可支持超 7万名买家。但无论政策多么优惠，购房仍需谨慎规划：确认自己符合政策资格，评估财务能力，仔细审查合同及银行担保文件。对于外籍或非永久居民，还需提前了解 FIRB 审批流程及相关附加费用，避免交易受阻。
通过明确资格、量化财务能力、熟悉政策和合同条款，并结合市场趋势，首次购房者可以更安全、稳妥地进入房市，实现购房目标，同时有效控制潜在风险。
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朱磊 (Amy Zhu)
合伙人, 资深房产过户师
Amy是一位经验丰富的房产过户师，在房产买卖方面有数十年的从业经验，她在物权法与房产买卖法律条文方面有着长期工作经验和成果, 能熟练运用普通话及英语为客户服务。
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Yan在2018年底担任律师助理，并进入悉尼大学学习法律。她于2024年获得Juris Doctor学位, 并在下半年全职从事法律相关的工作，目前专注于房产方面。